A Contrução Civil e a Incorporação Imobiliária estão entrando na fase de transição da Reforma Tributária, e 2026 marca o ponto de virada. A partir do próximo ano, o novo sistema de impostos sobre o consumo (IBS e CBS) começa a ser implementado gradualmente, e as empresas que não agirem agora correm o risco de perder uma fatia significativa de sua margem de lucro.
O maior risco em Janeiro não é desconhecer a Reforma, mas sim procrastinar a adequação. A transição não é apenas uma mudança de alíquota; é uma revolução nos processos de compliance e apuração fiscal.
1. O Início da Transição: O Alerta do 1%
O ano de 2026 é o primeiro passo de uma transição que se estende até 2032. O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) começarão a ser cobrados com uma alíquota de teste de 1% (0,9% para CBS e 0,1% para IBS).
Embora o impacto financeiro de 1% pareça pequeno, ele serve como um poderoso sinal de alerta:
- Ação Imediata: A partir de 2026, todas as empresas devem se adequar aos novos procedimentos de apuração e emissão de documentos fiscais.
- Ameaça à Margem: A apuração dos novos impostos será não cumulativa, ou seja, o direito ao crédito tributário dependerá inteiramente da emissão correta e da idoneidade fiscal dos seus fornecedores.
2. O Risco Fiscal Crítico: A Perda de Créditos
Para Construtoras e Incorporadoras, o maior valor está na otimização da cadeia de suprimentos. A reforma permite o Crédito Pleno, mas impõe uma disciplina rigorosa.
Se o seu sistema financeiro e o seu time não estiverem prontos em Janeiro para capturar, validar e auditar as novas notas fiscais eletrônicas de seus fornecedores, você corre o risco de perder o crédito gerado por estes insumos.
O Artigo 19 da reforma prevê que a apuração será informatizada e altamente transparente. Isso significa que a ineficiência ou o erro de um fornecedor na emissão do documento pode se traduzir em prejuízo imediato para o seu projeto. É hora de auditar a cadeia de valor.
3. A Decisão Inadiável: Comparação com o RET
A Incorporação possui um benefício crucial: o Regime Especial de Tributação (RET), que oferece uma alíquota única e reduzida, e será mantido durante a transição.
A grande decisão estratégica que deve ser tomada agora (antes de consolidar o ano fiscal) é:
- Manter o RET no Empreendimento: Continuar com a tributação unificada e simplificada.
- Migrar para o Regime Geral (IBS/CBS): Avaliar se o novo sistema de Crédito Pleno (a possibilidade de se creditar sobre quase todos os custos) será mais vantajoso do que a alíquota reduzida do RET.
Essa não é uma decisão única para a empresa; ela deve ser avaliada projeto a projeto. A análise é complexa e exige simulação de cenários de custos e receitas do empreendimento para garantir a escolha que maximize a Margem de Lucro.
A Reforma Tributária exige um nível de compliance e tecnologia que a maioria dos departamentos financeiros internos não possui.
A Capital Finance implementa a metodologia e a tecnologia para:
- Simulação Estratégica: Ajudamos a simular o impacto do novo regime em seus empreendimentos, garantindo a escolha correta (RET vs. Regime Geral).
- Preparação de Sistemas: Garantimos que seus sistemas de ERP e de gestão de notas fiscais estejam prontos para o início da transição, minimizando a perda de crédito.
Não adie a sua preparação. A adequação à Reforma Tributária em Janeiro é o investimento mais seguro para a rentabilidade do seu 2026.
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